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今日は 2021年9月1日です。
◆施設を売却しなければならない局面
残念ながら事業清算となってしまったある温浴施設の売却についてご相談を受けているのですが、温浴施設の売却の際には、通常の不動産売買と異なるいくつかの注意点があります。
最も大きいのは売買価格設定の問題です。「いくらで売れるのか」「いくらなら買う価値があるのか」、売る側と買う側にはそれぞれの思惑がありますが、温浴施設を含む不動産の価格を決めるのは簡単なことではありません。
購入側が事業再開を完全に否定している場合は、ほとんどの場合建物を他の用途に転用することができませんので、解体撤去となります。すると、購入費用や諸経費の他に既存建物の解体撤去費がかかることになるのですが、これが予想以上に巨額なのです。
よく聞くのが坪あたり10万円という目安ですが、条件によっては30万円という話も聞いたことがあります。ほとんどの温浴施設は数百坪、大規模施設になると数千坪というスケールですから、解体撤去費も数千万円から億単位となりかねないのです。
地価が高くない場所であれば土地の価値を解体撤去費が上回ってしまう可能性もあり、そうなると買い手がつきません。
売る側としては、事業再開を目指してくれる買い手を探すしかないと言うことになります。
事業再開を目指す買い手としては、不動産投資会社や温浴事業者などがありますが、事業再開といっても経営破綻した施設ですから、従前のまま単に再稼働しただけでは再び経営難に陥るのは目に見えています。
過去の営業成績だけを見て、そこから利回りを計算しようとすれば、採算が取れないという結論か、二束三文でしか買えないと言ってくるだけでしょう。
少しでも高く売って事業清算の穴を埋めたい売却側としては、初めから利回り計算をしようとするところは良い売却先とはならないのです。
良い売却先とは、事業の可能性を評価してくれるところです。
施設の状態や従前の営業成績から改善可能箇所を見出し、あるいはマーケティング戦略の再構築によってどこまで事業性が期待できるのか、リニューアルコストも含めてしっかり判断できるところであれば、プラスの評価をしてくれる可能性があります。
ただし…
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